Archido Porady budowlane
Masz działkę – swoją, kupioną z myślą o przyszłości. Może zamierzasz postawić tam dom dla swojej rodziny albo przekazać dzieciom, aby ułatwić im start? Wszystko wydaje się przemyślane i zaplanowane, aż tu nagle okazuje się, że… nie możesz już nic na niej wybudować, bo przepisy się zmieniły. Brzmi jak kiepski żart? Niestety, to coraz bardziej realny scenariusz. A czasu na działanie jest coraz mniej.
Budowa domu jednorodzinnego: co się zmienia?
W 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której skutki mogą być bardzo dotkliwe dla wielu inwestorów. Na mocy nowych przepisów wszystkie gminy w Polsce muszą przygotować tzw. plany ogólne – nowe dokumenty planistyczne, które mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań. Ostateczny termin ich sporządzenia przypada na połowę 2026 roku. Bez tych planów nie będzie można wydawać decyzji lokalizacyjnych ani uchwalać miejscowych planów zagospodarowania.
Co to znaczy dla inwestora?
Jeśli gmina nie przyjmie planu ogólnego, może się okazać, że formalnie nie będzie wiadomo co i gdzie można budować.
Chcesz budować dom jednorodzinny? To już nie będzie takie proste…
Nowe plany mają być cyfrowe, bardziej przejrzyste i zgodne z ogólną strategią rozwoju gminy, ale diabeł tkwi w szczegółach. W planach ogólnych pojawi się pojęcie obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) i to właśnie ono budzi największe emocje. Tylko na tych wyznaczonych terenach będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, tzw. wuzetkę, która pozwala na budowę domu w miejscu bez miejscowego planu. Jeśli Twoja działka nie zostanie ujęta w OUZ, możesz zapomnieć o wuzetce i budowie domu jednorodzinnego.
Bieg z czasem: nie odkładaj budowy domu na później!
Inwestorzy ruszyli po decyzje. Samorządy toną we wnioskach, ponieważ wielu właścicieli chce zdążyć przed końcem 2025 roku. To ważna data, bo tylko do tego momentu można starać się o wuzetkę według dotychczasowych zasad. Od 2026 roku będzie to możliwe tylko na obszarach wyznaczonych przez gminę.
Niektórzy próbują „zaklepać” swoje prawa teraz, aby mieć pewność, że ich działka nie straci na wartości. Bo to właśnie wartość rynkowa może się załamać – jeśli grunt stanie się bezużyteczny pod względem budowlanym, kto będzie chciał go kupić?
Pamiętaj jednak, że jeśli uda Ci się zdobyć decyzję o warunkach zabudowy, od 2026 roku będzie ona ważna tylko przez pięć lat. Jeśli przez ten czas nie zaczniesz budowy, wszystko przepadnie. I trzeba będzie składać wniosek od nowa – już według nowych reguł. To dobry czas, aby podjąć konkretne działania w kierunku spełnienia marzenia o własnych czterech ścianach.
Nie czekaj z decyzją o budowie domu. Niskie stopy procentowe i wizja problemów administracyjnych skłaniają do szybkiego działania. Pierwszym krokiem na długiej drodze procesu budowlanego jest rzecz jasna wybór projektu domu jednorodzinnego. To koszt, który może okazać się niższy, niż zakładasz!
Co na to prawo i Konstytucja?
Niektórzy prawnicy alarmują, że odbieranie właścicielom prawa do budowy bez żadnego odszkodowania może być sprzeczne z Konstytucją. Prawo własności w Polsce jest chronione, a wprowadzenie tak istotnych ograniczeń bez jakiejkolwiek rekompensaty może zostać zakwestionowane. Na razie jednak – takiego mechanizmu odszkodowawczego nie przewidziano. Co oznacza, że tysiące osób mogą po prostu… stracić.
Co możesz zrobić, aby zagwarantować sobie możliwość budowy domu?
- Sprawdź sytuację swojej działki. Czy obecnie możesz dostać warunki zabudowy? Czy masz dostęp do drogi publicznej, mediów? Jeśli tak – nie czekaj.
- Złóż wniosek o wuzetkę do końca 2025 roku. Wtedy jeszcze obowiązują stare zasady.
- Zacznij działać szybko. Pamiętaj, że od 2026 roku decyzje będą wydawane tylko dla działek w obrębie OUZ. Twoja może się tam nie znaleźć.
- Śledź działania swojej gminy. Jeśli jesteś właścicielem gruntów, których los zależy od planu ogólnego – zainteresuj się jego przygotowaniem. To dokument, który może zaważyć na Twojej przyszłości.
Działka, którą masz, za którą zapłaciłeś, którą może odziedziczyłeś, już wkrótce może przestać być „budowlana”. Nowe przepisy zmieniają reguły gry. I to nie tylko dla deweloperów, ale i dla zwykłych ludzi. Dlatego warto działać teraz. Bo za rok, dwa – może być za późno.
Anna Rajczak
