Archido Porady budowlane
Miało być pięknie – szybka budowa, minimum formalności i własny dom bez czekania latami na pozwolenia. Takie właśnie były założenia dla domów do 70 m2 wprowadzonych w ramach Polskiego Ładu. W teorii miał to być hit, ale życie pokazało co innego. Polacy nadal wolą budować „po staremu” – z pozwoleniem, projektem i całą dokumentacją. Dlaczego? Bo domy do 70 metrów, mimo że proste w budowie i bez formalności, mogą okazać się pułapką. Nie da się jednak ukryć, że mają pewne zalety. Zostań z nami i dowiedz się o nich nieco więcej!
Domy bez pozwolenia: statystyki mówią same za siebie
W 2023 roku wydano prawie 74 tysiące pozwoleń na budowę domów. A ile osób skorzystało z uproszczonej procedury dla domów jednorodzinnych do 70 m2? Tylko 906. Dlaczego inwestorzy nie byli zainteresowani taką budową? Powodów jest co najmniej kilka. Pomimo że formalnie nie trzeba mieć pozwolenia, kierownika budowy czy dziennika budowy, nie oznacza to, że można budować cokolwiek i gdziekolwiek. Nadal trzeba spełnić mnóstwo wymogów – takich jak zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego czy przepisami środowiskowymi. A starosta nie może nawet zgłosić sprzeciwu, jeśli coś jest nie tak. Efekt? Inwestor myśli, że wszystko jest w porządku, zaczyna budowę, a potem wchodzi nadzór budowlany i okazuje się, że trzeba wszystko rozebrać.
Jak zatem wyglądają formalności?
- Zamiast pozwolenia, wystarczy zgłoszenie budowy do starostwa (albo urzędu miasta, jeśli to miasto na prawach powiatu).
- Nie trzeba czekać na zgodę – urzędnik nie może zablokować budowy.
- Możesz zacząć zaraz po zgłoszeniu!
Nie musisz mieć kierownika budowy, ani prowadzić dziennika budowy. Ale jeśli nie powołasz kierownika, to Ty sam bierzesz odpowiedzialność za całą budowę.
Problemy z domami jednorodzinnymi na zgłoszenie jest więcej
Tu jednak pojawia się problem. Taki dom trzeba postawić dokładnie według gotowego projektu – żadnych przeróbek pod konkretną działkę. A wiadomo, jak to jest – zawsze coś trzeba dopasować. I wtedy cały „brak formalności” znika, bo trzeba wracać do zgłoszeń lub nawet pozwolenia. Na domiar złego, mimo uproszczeń, i tak trzeba przygotować porządny projekt techniczny – z instalacjami, mapą i dokumentacją powykonawczą. Czyli tak naprawdę pracy tyle samo co przy “normalnym” domu.
O czym jeszcze trzeba pamiętać?
- Projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania działki – bez tego budowa nie może się zacząć.
- Budynek musi spełniać wszystkie przepisy techniczne m.in. odległości od granic, nasłonecznienie, szczelność, dostęp do instalacji itp.
- Projektant musi podpisać oświadczenie, że wszystko jest zgodne z przepisami.
A kredyt? Zapomnij
Banki nie chcą finansować domów bez pozwolenia na budowę. Brak kierownika i brak nadzoru odstrasza – nie wiadomo, co tam naprawdę powstało. Dla banku to ryzyko, a dla właściciela potencjalny problem, bo taki dom potem ciężko sprzedać.
A jak rozkładają się koszty? Być może da się sfinansować budowę bez kredytu? Budowa domu jednorodzinnego do 70 m2 bez pozwolenia może być naprawdę budżetowa – od ok. 200 tys. zł (stan surowy zamknięty). Ale przygotuj się na to, że im bardziej rozbudowany projekt – tym wyższe koszty.
Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – zalety i wady
| Kryterium | Zalety | Wady |
| Formalności | Brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. | Nadal trzeba złożyć zgłoszenie budowy. |
| Szybsza procedura – budowę można rozpocząć od razu po zgłoszeniu. | Konieczność przygotowania projektu i dokumentacji. | |
| Czas realizacji | Skrócenie czasu oczekiwania na rozpoczęcie budowy. | Przy niekompletnej dokumentacji możliwe opóźnienia. |
| Brak możliwości sprzeciwu ze strony urzędu przy prawidłowym zgłoszeniu. |
||
| Koszty początkowe | Możliwość znacznego ograniczenia kosztów administracyjnych i projektowych. | Brak pozwolenia = brak nadzoru technicznego z urzędu – inwestor może ponieść dodatkowe koszty, jeśli popełni błędy przy samodzielnym nadzorze. |
| Kierownik budowy i dziennik budowy | Brak obowiązku zatrudnienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. | Inwestor przejmuje pełną odpowiedzialność za budowę – w razie błędów ponosi konsekwencje prawne i finansowe. |
| Oszczędność kilku-kilkunastu tysięcy złotych. |
||
| Dostępność projektów | Projekty z darmowej bazy są typowe – ograniczona możliwość indywidualizacji. | |
| Powierzchnia działki | Możliwość budowy na małych działkach – jeden dom na każde 500 m² powierzchni. | Ograniczenie liczby domów na jednej działce – przy 1000 m² można postawić maks. 2 domy. |
| W przypadku domku letniskowego obowiązują te same ograniczenia. | ||
| Przeznaczenie terenu | Możliwość realizacji inwestycji także na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli brak MPZP. | Budowa musi być zgodna z planem miejscowym lub WZ – projekt może zostać odrzucony, jeśli nie spełnia tych warunków. |
| Wielkość i funkcjonalność | 70 m2 to wystarczająca powierzchnia dla singla, pary, małej rodziny lub pod domek rekreacyjny. | Ograniczona przestrzeń – dla większej rodziny może być niewystarczająca. |
| Koszty budowy | Budżetowa wersja możliwa do postawienia od ok. 200 tys. zł. | Cena nie obejmuje wykończenia wnętrza, ogrzewania itp. – pełny koszt może wynieść nawet ponad 300 tys. zł. |
| Niższy koszt projektu i robocizny. | ||
| Nadzór nad jakością | Możliwość samodzielnego nadzoru – większa elastyczność przy wyborze wykonawców i etapach realizacji. | Brak profesjonalnego nadzoru może prowadzić do błędów konstrukcyjnych i niskiej jakości wykonania. |
| Ograniczenie oddziaływania budynku | Brak konfliktów sąsiedzkich, jeśli projekt uwzględnia wymagane odległości i nie oddziałuje na inne nieruchomości. | Obszar oddziaływania musi ograniczać się do działki inwestora – może to wykluczyć niektóre lokalizacje. |
| Bezpieczeństwo prawne inwestora | Uproszczona procedura zmniejsza ryzyko odmowy wydania pozwolenia. | Przy błędach w zgłoszeniu lub projekcie – ryzyko unieważnienia budowy i konieczności jej rozbiórki lub legalizacji (co wiąże się z wysokimi kosztami i problemami). |
| Dostępność działek | Możliwość budowy także na mniejszych działkach rekreacyjnych lub rolnych (jeśli WZ to dopuszcza). | Trudność ze znalezieniem działki spełniającej wszystkie warunki techniczne i planistyczne. |
| Możliwość rozbudowy w przyszłości | W niektórych przypadkach możliwa późniejsza rozbudowa domu – np. po uzyskaniu pozwolenia. | Ograniczenia wynikające z pierwotnego projektu i przepisów mogą utrudnić adaptację lub rozbudowę. |
| Rynek wtórny i sprzedaż | Dobrze zaprojektowany dom może być atrakcyjny na rynku wtórnym jako np. domek wakacyjny, inwestycyjny. | Problemy z późniejszą sprzedażą, jeśli dokumentacja lub wykonanie budynku nie spełniają wymogów prawa – szczególnie przy samodzielnej budowie bez kierownika. |
Czy da się to uratować?
Jedni mówią wprost: wyrzućmy te przepisy do kosza. Inni, w tym Ministerstwo Rozwoju, wolą dać im jeszcze szansę. Ale żeby to miało sens, trzeba coś naprawdę zmienić, np. podnieść dopuszczalną powierzchnię czy dopracować zasady zgłoszeń. Na razie jednak dom do 70 m2 to bardziej eksperyment niż realna alternatywa dla zwykłego budownictwa. I warto dobrze się zastanowić, zanim pójdzie się tą ścieżką.
